OKNO POŁACIOWE W MIESZKANIU NA PODDASZU – BUDYNEK WIELORODZINNY

Czy montaż okna połaciowego w mieszkaniu na poddaszu budynku wielorodzinnego wymaga pozwolenia na budowę, zgłoszenia, czy też może być wykonany bez żadnych procedur?

Zgodnie z prawem budowlanym na montaż okna połaciowego potrzebne jest pozwolenie na budowę.

Ponadto konieczna jest zgoda lokalnej spółdzielni mieszkaniowej.

Jednak, choć to niezgodne z zapisami prawa budowanego to praktyka pokazuje, że często urzędnicy przymykają oko i wystarczy samo zgłoszenie.

Dlaczego przy montażu okna połaciowego potrzebne jest pozwolenie na budowę?

Postaram się opisać to w sposób przystępny, odnosząc się jednocześnie do konkretnych zapisów prawa budowlanego oraz przepisów pokrewnych.

Sytuacja wygląda  najczęściej w następujący sposób: Inwestor mieszka w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na poddaszu i w celu zwiększenia ilości światła wpadającego do pomieszczenia chce wykonać okno dachowe w tzw. „skosie”.

Wydawać by się mogło, że zabieg ten powinien być proceduralnie prosty, ale okazuje się, że wymaga on spełnienia wymogów wielu przepisów, oraz sporządzenia relatywnie bogatej dokumentacji.

Dlaczego tak jest? Po pierwsze musimy sięgnąć do prawa budowlanego. To właśnie ta ustawa reguluje (często w niejasny sposób), które zamierzenia wymagają pozwolenia na budowę, na które wystarczy zgłoszenie, i wreszcie które są całkowicie zwolnione zarówno z konieczności uzyskania pozwolenia jak i dokonania zgłoszenia. Informacje te znajdziemy w art. 29, który kolejno odpowiada na pytania:

– Art. 29 ust. 1: jaka budowa nie wymaga pozwolenia, ale wymaga zgłoszenia

– Art. 29 ust. 2: jaka budowa nie wymaga ani pozwolenia, ani zgłoszenia

– Art. 29 ust. 3: jakie roboty budowlane nie wymagają pozwolenia, ale wymagają zgłoszenia

– Art. 29 ust. 4: jakie roboty budowlane nie wymagają ani pozwolenia, ani zgłoszenia.

Żeby dobrze odnaleźć się w zapisach Art. 29 trzeba często nie lada wysiłku, ponieważ najważniejsze często okazuje się sklasyfikowanie prac, które chcemy wykonać.

Czym zatem jest budowa, a czym roboty budowlane?

Wg prawa budowlanego:

budowa (art. 2, ust. 2, pkt 6) – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego

roboty budowlane (art. 2, ust. 2, pkt 7) – należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego

oraz na potrzeby tego artykułu sprecyzujmy:

przebudowa (art. 2, ust. 2, pkt 7a) – należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego

W omawianym przypadku mamy do czynienia z montażem okna połaciowego i według powyższej interpretacji – jest to zamierzenie budowlane, polegające na przebudowie przegrody zewnętrznej budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

I niestety na próżno szukać w zapisach art. 29, aby tego typu zamierzenie budowlanego było zwolnione z pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

A jeśli zamierzenie budowlane nie znajduje się w art. 29 prawa budowlanego, oznacza to, że konieczne jest pozwolenie na budowę.

Można w tym miejscu spytać: dlaczego przebudowa, a nie montaż? Dlatego, że do zamontowania okna w dachu w pierwszej kolejności konieczne jest usunięcie dachówki (lub innego wykończenia), oraz pozostałych warstw, a niekiedy także ingerencja w konstrukcję nośną (np. poprzez wycięcie krokwi i wstawienie wymianu), a dopiero potem dokonanie montażu samego okna.

Niemniej nawet gdyby starać się interpretować omawiane zamierzenie budowlane jako montaż, to wciąż nie znajdziemy w art. 29 zapisów, które zwolniłyby nas z konieczności uzyskania pozwolenia bądź zgłoszenia.

Dlaczego na montaż okna połaciowego konieczna jest zgoda spółdzielni?

Montaż okna dachowego wiąże się z ingerencją w część wspólną. Dlatego potrzebne jest uzyskanie zgody spółdzielni na takie działanie. Wiąże się to z koniecznością podjęcia przez spółdzielnię uchwały w formie głosowania przez wszystkich mieszkańców. Ponadto spółdzielnia może wyrazić własne wymogi związane z taką procedurą.

Jak zgodnie z przepisami zamontować okno dachowe?

Poniżej przedstawiam ogólny ciąg warunków, które należy spełnić, aby wykonać przedmiotowe okno zgodnie z prawem budowlanym.

1. Sprawdzenie zachowania przepisów określonych w warunkach technicznych oraz w planie miejscowym.

Okno dachowe obwarowane jest zgodnie z ustawą o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie szeregiem wytycznych:

• odległość okna umieszczonego w dachu nie może być mniejsza niż 4m od granicy z działką sąsiednią,
• jeśli chcemy, aby pomieszczenie, do którego wstawiamy okno dachowe zmieniło swoją funkcję i np. obecnie jest to pomieszczenie bez okien o funkcji gospodarczej, a chcemy by stało się sypialnią dla dziecka, to konieczne jest zachowanie odpowiedniego oświetlenia światłem dziennym – stosunek powierzchni czynnej okna (tego, przez które faktycznie wpada światło) do powierzchni podłogi powinien wynosić min. 1:8
• nie możemy znajdować się zbyt blisko kominów oraz wyrzutni powietrza
• należy zwrócić uwagę na wysokość podokiennika: min. 85cm dla pomieszczenia położonego do 25m nad powierzchnią terenu, oraz min. 110cm dla pomieszczeń położonych powyżej 25m nad terenem

Jeśli dla naszej działki uchwalony jest plan miejscowy, to należy go przeanalizować i upewnić się, czy nie ma w nim zapisów (np. dotyczących odległości okien dachowym od granic działek sąsiednich), które są w kolizji z naszym zamierzeniem.

Ponadto należy zwrócić uwagę, czy obiekt, w którym chcemy dokonać przebudowy przegrody zewnętrznej nie jest objęty ochroną konserwatorską. Może się okazać, że w trybie uzyskiwania pozwolenia na budowę konieczne będzie uzyskanie pozytywnej opinii miejskiego konserwatora zabytków.

2. Sporządzenie inwentaryzacji.

Gdy już upewnimy się, że zgodnie z przepisami możemy wstawić okno, to przychodzi czas na sporządzenie projektu. Jeśli jesteśmy w posiadaniu projektu pomieszczenia, w którym chcemy zamontować okno, to na jego podstawie możemy sporządzić projekt. W przeciwnym razie konieczne jest wykonanie inwentaryzacji (a zatem podstawowych rysunków: rzutu i przekroju) pomieszczenia, do którego okno ma zostać wstawione.

3. Opracowanie oceny stanu technicznego.

Ze względu na to, że montaż okna dachowego wiąże się z przebudową przegrody zewnętrznej i może mieć wpływ na konstrukcję nośną dachu – może okazać się konieczna ocena stanu technicznego wykonana przez konstruktora z uprawnieniami, która potwierdzi, że montaż okna nie zagraża bezpieczeństwa konstrukcji.

4. Sporządzenie projektu architektoniczno – budowlanego.

Za sporządzenie projektu odpowiada architekt. Przygotuje on na podstawie istniejącego projekt lub inwentaryzacji projekt pomieszczenia z oknem dachowym.

5. Uzyskanie pozwolenia na budowę.

6. Uzyskanie zgody spółdzielni.

7. Zgłoszenie rozpoczęcia robót, sporządzenie projektu technicznego i ustanowienie kierownika budowy.

Choć może wydawać się to przesada, przepisy mówią wprost (zgodnie z art. 42 prawa budowlanego), że w przypadku robót objętych decyzją o pozwoleniu na budowę, Inwestor jest zobowiązany zapewnić sporządzenie projektu technicznego oraz ustanowić kierownika budowy.

8. Wykonanie okna.

9. Zgłoszenie zakończenia prac.

10. Odbiór robót budowlanych.

Okno połaciowe: czy zamiast pozwolenia możliwe jest zgłoszenie?

Tak, jest możliwe. Bardzo często montażu okna połaciowego udaje się dokonać poprzez zgłoszenie. Pomimo teoretycznej niezgodności z przepisami, urzędnicy przymykają oko i nie wnoszą sprzeciwu do zgłoszenia montażu okna połaciowego. Do takiego zgłoszenia projekt tak czy inaczej musi powstać. Polecam Inwestorom podejmować próby dokonywania zgłoszeń tam gdzie jest na to szansa. Może to przyspieszyć procedurę, a w razie sprzeciwu urzędu – dostaniemy wówczas informację, że konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Tomasz Błaszczyk